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归零·新章 | 2019年宜昌楼市十大关键词

2020-01-08 作者:合家网数据中心 来源:合家网

这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代。——狄更斯


对于宜昌楼市而言,2019年非比寻常,新房市场、二手房市场买卖双方都在经历空前的大洗牌,产品、格局迅速迭代,信息面大幅扩张,典型维权事件引人注目……大浪淘沙沉者为金,风卷残云胜者为王!

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1.夷陵崛起


2019年夷陵走向宜昌楼市王座的一年。


位于夷陵的宜昌北站通过评审、万达广场正式进驻夷陵、发展大道扩宽并规划修建brt二期工程、夷陵三路一匝通车、港窑路夷陵段开工、龙泉镇改市…2019年宜昌大的城建利好几乎都在夷陵区。


同时,2019年的夷陵地块供应最多、地块成交量最大、住宅成交量最大、同期在售项目最多、国内头部房企最多…在整体行情不乐观的情况下,夷陵诸多楼盘,比如联投银河公园、保利香槟国际等仍取得不错的销售成绩,可以说,2019年是宜居宜业的夷陵真正站上风口的一年。


2.分销盛世


在西方经济学中,分销的含义是建立销售渠道的意思。在宜昌,2013年以前,就有少部分楼盘尝试分销,即指定部分房源或全盘,给予二手房门店、独立经纪人,或者某些机构平台以额外优惠,由他们进行带客,当时的叫法是“一二手联动”、或者“电商”。


2019年以来,随着大环境遇冷,宜昌楼市去化艰难。越来越多的项目将目标瞄向“成交付费”的渠道公司,而渠道公司一方面可以通过“人海战术”+“开发商给予的售楼部现场都给不了的优惠”,来给项目带来切实的成交;另一方面项目通过第三方渠道公司来释放“降价”信息,并通过佣金补贴来进一步促进成交。


分销的盛行,导致了同一个市场内,不启用分销项目的客户基本都被分销项目“洗劫”;启用分销的项目,但佣金低或者结佣不及时的项目,也“一房难卖”。高佣金、前置佣金的项目则火爆异常。


2019年初,分销佣金点数普遍在1-1.5%(和二手房佣金基本一致);但2019年年中以后,住宅佣金点数已经上涨到2-3%,部分公寓和商业的点数甚至高达5-8%。这显然不是开发商愿意看到的。同时,以佣金高低来左右买房置业,也不是购房者愿意看到的。


3.降价维权


今年以来,全国范围内都掀起一股降价维权潮,宜昌也不例外。相比往年,今年宜昌因为降价而发生的维权事件的影响更为深远。究其原因,一是分销盛世下,部分渠道公司为了抢夺客源,释放超低房价的消息(只要有成交,开发商当然也是睁只眼闭只眼),导致前期业主极度不满;二是部分开发商处理问题的方式有待商榷,前期没有及时采取应对措施,后期事态严重了就开始送车位送家电等来补偿业主。这种粗暴的应对方式让业主们笃定“会哭的孩子有奶喝”,一度闹出已经售罄项目的业主也组织维权的闹剧。


4.国家队的反击


如果说2017年、2018年是国内头部房企最耀眼的时代,2019年则是国企们吹响反攻号角的一年。2019年,城投、联投、房投、高投、交投、鄂旅投等“投”号国家队纷纷攻城拔寨,以及保利、中铁等央企的持续发力,在这个僧多粥少的市场下,国企们表现出了自己强劲的号召力和高尚的风骨。一方面,像联投、保利、建投、中铁等凭借过硬的建筑品质和值得信赖的国字号品牌,逆势取得傲人的销售业绩;另一方面,像高投、交投、联投等则在top开发商们不看好的行情下仍然持续在土地市场上加码,体现了国企的担当;同时在价格战大行其道的残酷现实下,坚持品质第一、坚持为业主负责的态度,展现了国企的风骨。


5.人才争夺战


9月26日,宜昌市公开公布《深化户籍制度改革加快推进城市化进程的实施意见》。意见指出在本市范围内,全面取消“合法稳定就业、合法稳定住所、按规定参加城镇社保”迁入城镇的条件限制,本人及其配偶、子女、夫妻双方父母可在经常居住地(购房、租房居住)申请登记常住户口,建立以居住地登记户口为基本形式的全市统一新型户籍制度。正式宣告宜昌全面取消落户限制。


同时,对毕业5年内来宜就业创业、落户的高校毕业生,可按周边商品房价的8-9折购买“安转商”住房(博士研究生享受8折,硕士研究生享受8.5折,本科生及以下享受9折优惠)。


另一方面,宜昌还积极引进开办湖北航空学院、从高校层面积极推动人才引进。据宜昌发布数据显示,2019年宜昌新增大学生就业3.4万人,比2017年多1.1万人。宜昌城市发展、人才政策正吸引越来越多的大学生安家置业。


6.旧改之王


2019年11月,宜昌市住建局发布《宜昌市城镇老旧小区改造试点工作实施方案(征求意见稿)》,对宜昌城市旧改的目标、范围、整改方向、资金来源等方面进行了公示,并向社会征寻意见。


棚改收缩后,旧改接棒宜昌城市革新。2017年入选首轮老旧小区改造试点城市以来,宜昌的旧改成绩、多项举措获得相关部门的肯定,国内众多城市到宜昌学习旧改经验,2019年10月,宜昌再次入选全国城镇老旧小区改造试点,是中西部地区唯一入选的城市。


7.地王入市


2019年,包括福星惠誉·金色华府、万科理想城·悦府、房投·领尚、恒大林溪郡、阳光城·文澜府等多宗楼面地价超过4000元/平米的项目开盘入市。地王入市,并没有在这个平淡的市场掀起多少涟漪。买方市场的客户,可以以更挑剔的眼光选择房价更低的项目,地王项目在土地成本层面的劣势非常明显。


8.“烂尾楼”解套


2019年12月,山水国际二期续建工程开工仪式在项目营销中心举行,当月,山水国际二期开盘,并取得不错的销售成绩。这标志着停工多年的山水国际“复活”,宜昌最知名的烂尾楼项目之一成功解套。


除了山水国际之外,夷陵另外一个曾经陷入停摆风波的项目平湖天下四期也在2019年迎来交房。在政府及社会各界的共同努力下,宜昌早些年遗留下来的烂尾楼项目在逐步解套。目前,磨基山旅游综合体项目部已有部分楼栋恢复施工;江南星城也有新货入市,随着鼠年点军一批新项目的入市,这些项目或将迎来曙光。


9.公寓热销


2019年宜昌公寓类产品共网签2323套,网签面积约13.45万方。2019年有公寓类产品在售的项目有新华广场、兴发广场·领寓、宜昌北汽贸城、地铂港、德成·都汇君泊、华祥商业中心二期、万豪中心、金科集美阳光、f21青年天地、星光天地、城投地产·智禧湾、弘洋卢浮公馆、北大资源颐和府等,同期在售、供应、成交均创宜昌楼市历史新高。公寓的热销,除了集中供应量大外,其低单价、低总价、配套全的优点也洗出不少投资客。


10.房贷利率换锚


@大B哥:12月28日,央行发布公告称,为进一步深化LPR改革,商业银行应自2020年3月1日起正式切换存量浮动利率贷款定价基准,原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。这是19年最后一项大的楼市政策,也标志着“基准利率(BIR)”基本退出了楼市。


自2016年开启货币去杠杆以来,市场上“钱荒”的味道越来越浓,在不超发货币的前提下,提高资金的流动性是唯一的选择,之前央行一直采用降准等方式释放存量资金增加流动性,但在货币去杠杆的周期内天生会造成融资成本变高,导致资金总是流向部分收益较高行业内(楼市、金融市场),依然难以解决实体经济的资金需求问题,且目前准备金率已经降至12.5%(大型金融机构),已经快接近10%的红线,未来降准的余地将会越来越小。而此次调控的目标是占M2总量14.5%的个人房贷存量,撬动该部分的存量所释放的资金会比其他手段更为有效,此次的转换必然是为了今后调控存量房贷进行的前期铺垫。


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